古家を売る5つの方法と注意点！ 5.古い家を売るとかかる譲渡所得税
豆知識2025.05.30
古家を売る5つの方法と注意点！ 5.古い家を売るとかかる譲渡所得税
はじめに
古くなった家を売りたいけれど、「なかなか売れないのでは…」と不安に思っていませんか？
築年数の経った家は、新築や築浅物件に比べて買い手が見つかりにくく、売却のハードルが高くなりがちです。
ですが、ポイントを押さえて計画的に進めれば、古い家でもしっかりと売却につなげることができます。
この記事では、古い家をスムーズに売るための具体的な手順や注意点、税金の基礎知識まで、わかりやすく解説します。
失敗を防ぎ、納得のいく売却を目指すためにも、ぜひ最後までチェックしてみてください。
[目次]
5.古い家を売るとかかる譲渡所得税
不動産を売却すると、場合によっては譲渡所得税がかかります。
本章では、譲渡所得税について詳しく解説します。
5-1.譲渡所得税は売却益にかかる税金
不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合にのみ、税金がかかります。逆に損をした場合（譲渡損失）には税金はかかりません。
譲渡所得の計算式：
譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 売却にかかった費用
- 取得費：土地は購入額、建物は購入額から減価償却分を引いた額
- 売却費用：仲介手数料、印紙税など
所有期間によって税率が変わります：
|
所有期間 |
所得税 |
住民税 |
|
5年以下（短期） |
30% |
9% |
|
5年超（長期） |
15% |
5% |
※所得税には「復興特別所得税（+2.1％）」もかかります。
相続した不動産では、親の所有期間を引き継ぐため、すぐに売っても長期譲渡になることがあります。
建物の減価償却費の計算式：
建物価格 × 0.9 × 償却率 × 所有年数
（償却率は構造ごとに異なります。例：木造なら0.031）
要するに、売って利益が出たら税金、損なら無税。売却時の費用や建物の価値も考慮して計算されます。
5-2.古い家の取得費の求め方
古い家の取得費の求め方について、「建物購入額がわかるケース」、「建物も土地も購入額がわからないケース」、「土地だけ購入額がわからないケース」を解説します。
5-2-1.【建物の購入額がわかるケース】
古い建物の**取得費（価値）**を計算するには、次のようなルールがあります：
基本の計算式
建物取得費 ＝ 建物購入額 － 減価償却費
＝ 建物購入額 ×（1 － 0.9 × 償却率 × 経過年数）
ただし上限あり！
減価償却費は 建物購入額の95％まで が上限です。
つまり、取得費は最低でも購入額の5％ は残ります。
計算例（木造・35年経過・購入額3,000万円）
- 償却率：0.031
- 減価償却費：
3,000万円 × 0.9 × 0.031 × 35年 ＝ 約2,929.5万円 - でも上限は：3,000万円 × 95％ ＝ 2,850万円
- なので取得費は：3,000万円 − 2,850万円 ＝ 150万円
ポイント
- 木造なら35年以上経過すると、取得費は購入額の5％（150万円）で固定。
- 築40年でも60年でもそれ以上は減価しません。
つまり、建物の価値はどこかで“底”に達し、それ以上下がらない仕組みになっています。
5-2-2.【建物も土地も購入額がわからないケース】
古い家で購入額が不明な場合は、次のように計算します：
概算取得費とは？
購入額がわからないときの代わりの計算式です。
概算取得費 ＝ 譲渡価額 × 5％
注意点
- 概算取得費を使うと、譲渡所得が大きくなり、税金が高くなる可能性があります。
- 節税のためには、購入時の売買契約書などを探して、正確な取得費を把握しましょう。
ポイントまとめ
- 購入額が不明なら「概算取得費」で対応
- ただし、税負担が増える可能性あり
- 節税したいなら、過去の契約書などを探すのがベスト
5-2-3.【土地だけ購入額がわからないケース】
土地の購入額がわからない場合は、以下の方法で土地の取得費を算出します：
土地の取得費の計算方法
- 建物取得費がわかる場合
土地の取得費 ＝（譲渡価額 － 建物取得費） × 5％ - 取得費 全体 ＝ 土地取得費 ＋ 建物取得費
注意点
- 土地の取得費が低く見積もられるため、税金が高くなる可能性あり
- 正確な税額は売却価格が決まらないと算出できません
対策ポイント
- 売却前に不動産会社に査定額を出してもらい、税金の目安を把握しましょう
6まとめ
古い家を売る方法には、「古民家としてそのまま売りに出す」「取り壊してから売る」などの売却予定の物件に該当しそうなものがあれば、
要件をしっかり確認したうえで特例を利用するとよいでしょう。
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