相続した空き家・空き地の問題について｜春日部の縁不動産

• 相続後でお困りの方へ
  【空き家・空き地の売却】
• 相続前に準備しておきたいチェックリスト
• 不動産の相続に関する手続き方法
• 必要書類
• 共有持分は売却できる？
• 家族信託による権利譲渡の方法
• 相続した空室・空き家・空き地を放置するデメリット
• 再利用と解体どちらが有利？解体費用のご紹介
• 空き家・空き地の売却方法や活用方法のご紹介
• 相続した不動産にお悩みの方へ寄り添い、一人ひとりに合わせた解決策をご提案します

相続後でお困りの方へ
【空き家・空き地の売却】

土地や建物などの不動産相続では、「相続人が複数人のため分割方法に困っている」「手続きで何をしたら良いかわからない」「空き家・空き地をどう活用すべきか判断できない」など、さまざまな問題が生じることがあります。こちらでは、不動産相続でお悩みの方に向け、相続前の準備や手続き、必要書類、遺産分割方法、空き家・空き地の活用方法などについて、春日部市・松伏町・杉戸町・宮代町で不動産売却を手がける「縁不動産」がご紹介します。

相続前に準備しておきたいチェックリスト

不動産は分割することが難しい資産です。そのため、不動産の分割方法で意見の衝突が起こることは珍しくありません。ほかにも、

• 被相続人の名義変更が行われておらず手続きを進められなかった
• 譲渡所得税が想像以上に高額になった

などのトラブルにより、仲の良かった家族や親族との関係が悪化してしまうことがあります。こういった問題を防ぎ、スムーズに相続手続きを進めるためには、どのような準備をしておけば良いのでしょうか。

財産目録を作成しておく

亡くなられた方にどのような資産があったのかを把握できていないと、相続の際に確認の手間が生じてしまいます。混乱を防ぐため、生前に財産目録を作成しておくことが大切です。不動産や預貯金のようなプラスの資産のほか、ローンや借金などの負債についても記載しておきましょう。

相続税について確かめておく

相続税が生じるかどうかは、残された財産の金額によって異なります。遺産の額から葬式費用などを引いた額が、基礎控除額を上回る場合に課税されるのが基本です。場合によっては相続税が必要ないこともあるでしょう。あらかじめ税額を計算しておくことがおすすめです。

法定相続人を整理しておく

法定相続人は、民法で決められている相続人のことです。亡くなった方の配偶者や子どもなどが対象となります。誰が相続人にあたるのかをしっかりと調べて確定させておくことで、手続きをスムーズに進められるでしょう。

不動産の相続に関する手続き方法

実際に不動産を相続することになったら、必要書類を作成し、法務局へ提出する必要があります。申請が完了するまでに、どのような準備や手続きが必要になるのでしょうか。こちらでは「遺産分割協議」を実施するパターンを想定し、不動産相続の手続きについての簡単な流れを解説します。

必要書類

• 被相続人の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍
• 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 不動産の新しい名義人になる相続人の住民票
• 遺産分割協議書
• 相続登記申請書
• 固定資産税評価証明書
• 登記事項証明書　など

相続登記申請書は不動産の名義変更のため、法務局に提出する書類です。固定資産税評価証明書は、不動産の所有者や固定資産税評価額などが記されている証明書です。市町村役場や都税事務所などで、名義変更する年度のものを取得しましょう。登記事項証明書には不動産所有者の名前や住所、構造、地目などが記載されています。法務局にて最新の証明書を取得しましょう。

共有持分は売却できる？

共有持分とは、不動産に対する権利の割合のことです。複数の人が名義人となり、ひとつの不動産を所有している場合に共有持分の考えが用いられます。ご自分の共有持分のみを独断で売却することは可能ですが、第三者に買われることは少ないといえます。そのため、同じ不動産の共有者や不動産買取専門業者などに売却するのが一般的です。または、共有者全員の同意により、不動産全体を売るケースもあります。

家族信託による権利譲渡の方法

家族信託は信託契約の一種です。契約を結んでおけば、家族に財産の管理・運用・処分などを任せられます。年齢や病気などの理由で資産管理できなくなるときに備えて、配偶者や子どもなどに権限を与えておけるのがメリットです。

家族信託には、以下のような関係者が存在します。

• 委託者：財産を預ける人
• 受託者：財産を受け継いで管理・運用・処分などをする人
• 受益者：財産によって生じた利益を得る人

受託者と受益者は同じ人になるパターンが多く見られます。受益者を複数人にすることも可能です。

不動産を家族信託にする際のメリット・デメリットは？

家族信託のメリットは、相続時のトラブルを回避しやすいことです。共有名義の不動産がある場合も、受託者の権限によって運用方法を決められます。委託者の認知症をはじめとする病気のリスクにも備えることができます。

ただ、家族信託はメリットばかりではありません。受託者を誰にするかで意見が分かれてしまうこともあれば、運用方法に不満を持つ相続人が出てきてしまうこともあります。また、受託者は契約内容に縛られ、長期間にわたって財産の管理が必要になることも考慮しておきましょう。

兄弟トラブルを避ける遺産分割の方法

ご家庭によっては、兄弟姉妹でひとつの不動産を相続するパターンがあります。相続によるトラブルを避けるためには、どのような方法で遺産分割すれば良いのでしょうか。下記の「換価分割」「代償分割」の特徴を参考にしてみてください。

相続した空室・空き家・空き地を放置するデメリット

不動産を相続した後は、早めに対処することがおすすめです。たとえば、空き家を手入れせずに放置していると劣化が進み、資産価値が下がってしまうことがあります。防犯上の理由からも、定期的に管理することが大切です。また、毎年固定資産税を支払う必要があり、滞納すれば預金や住居などを差し押さえられることも。相続した土地や建物を手放す場合は、なるべく早い段階で売却準備を進めることが大切です。

再利用と解体どちらが有利？解体費用のご紹介

空き家は解体と再利用のどちらが良い？

空き家を解体して更地にしておくと、買い手がつきやすくなることがメリットです。早期売却にもつなげられるでしょう。建物の維持管理費も必要なくなります。ただし、取り壊しの費用が発生する点には留意が必要です。場合によっては、土地の売却代金より解体費用のほうが高くつくことも。加えて、更地にすることで固定資産税が増加するケースもあります。

空き家を解体せずにおけば、工事の手間もかからず、解体費用を出すこともありません。ただ、更地にして売るよりも買い手が見つかりにくくなる点は考慮しましょう。また、空き家が売れた場合も、建物の欠陥についてのトラブルが生じる可能性があります。買い手とは事前によく話し合ったうえで契約を結ぶことが大切です。

このように、空き家の解体と再利用には、それぞれメリット・デメリットがあります。両者を比較したうえで、どちらが良いかをじっくりと検討することがおすすめです。

行政による解体工事に対する補助制度

空き家を相続したときに覚えておきたいのが「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」です。条件を満たすことで、当該家屋または取り壊し後の土地の譲渡所得から3,000万円が控除されます。期限は「相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日」です。2022年11月現在、この特例の適用は2023年12月31日までとされています。

また、自治体によっては空き家解体の助成金を出してくれることがあります。市区町村の情報を調べてみましょう。

– 国土交通省 –
空き家の発生を抑制するための特例措置
（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）

空き家・空き地の売却方法や活用方法のご紹介

管理が難しい場合は売却を検討する

お住まいの場所と相続した不動産の位置が遠い、管理する時間がとれないといった場合は、売却を検討したほうが良い可能性があります。不動産を売ることで、まとまった金額を得ることもできるでしょう。ただ、耐震基準を満たさない建物や、築年数の古い建物などは、買い手がつかないこともあるため注意が必要です。そういった場合は解体して更地にした後に売却するケースもあります。

賃貸用物件として活用する

相続した不動産の状態によっては、賃貸用物件として人に貸すことができます。家賃収入を得て、不動産の維持管理費用に回すことも可能です。ただし、条件が悪い物件の場合は設定できる家賃の額が下がり、管理費用のほうが高くついてしまうこともあります。また、家賃滞納や住民同士のトラブルなど、賃貸物件ならではの問題に対処する可能性も考慮しておきましょう。

（更地にして）駐車場経営で収入を得る

空き家の価値が低い場合は、更地にして駐車場を設け、毎月の収入を得る方法があります。新しい物件を建てるよりも初期費用が安い点が大きなメリットです。ただ、固定資産税や住民税などの税金が増額することがあります。もちろん、立地条件が悪ければ契約したい人も現れません。デメリットを考えたうえで、収入が見込めるかどうかを判断しましょう。

（更地にして）アパートやマンションを建てて貸し出す

空き家を解体して集合住宅を建て、賃貸物件として活用する方法があります。初期費用はかなりの金額になるものの、運用がうまくいけば安定した家賃収入を得られるようになります。更地を所有し続けるより節税につなげやすい点もメリットです。ただし、空室や災害など、さまざまなリスクがある点には注意が必要です。こうしたトラブルに対処できるかどうか、しっかりと検討してみましょう。

相続した不動産にお悩みの方へ寄り添い、一人ひとりに合わせた解決策をご提案します

「相続した物件をどうしたら良いかわからない」「更地にして売りたいけれど費用を回収できるか気になる」など、人によって抱える問題はさまざまです。相続後に空き家や空き地をどうするか困ったら、ぜひ「縁不動産」にご相談ください。一人ひとりのお悩みに合わせ、スピーディーかつ丁寧に解決策をご提案いたします。