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- 不動産売却成功の秘訣
初めてでも失敗しないために
売却の前に知っておきたい不動産売却の基本
不動産の売却を経験することは人生のうちでそれほど多いことではありません。そのため、多くの方が「何から始めればいい？」「必要なものは？」「高く・早く売るには何をすればいい？」と疑問を持っていらっしゃることでしょう。
不動産売却を成功させるためには正しい知識を身につけることが大切です。春日部市・松伏町・杉戸町・宮代町で不動産売却を手がける「縁不動産」が、売却に必要な準備や書類、かかる費用や税金、不動産会社の選び方について解説します。
不動産売却の前に準備しておくことは？
CHECK① 相場把握や査定依頼をする
不動産ポータルサイトや不動産会社のホームページで、売却予定物件と似た条件で売り出されている物件の価格を確認してみましょう。数件チェックすれば大まかな相場観が肌感覚でわかるようになります。
その後、より正確に「いくらで売れるか」を知るために不動産会社に査定を依頼してみてください。不動産会社ごとに査定価格は違いますので、複数の会社に依頼してみましょう。提示された査定額を参考にし、最終的に売出し価格を決定します。
CHECK② 売却までのスケジュールを立てる
不動産を売却する理由は売り主様によってさまざまです。何らかの理由で「売却までの期限が決まっている」ようなケースでは売却方法も考える必要があるため、いつまでに売りたいかを明らかにしましょう。特に「住み替え」の場合は旧居の売却と新居の購入のタイミングをなるべく合わせることが必要になります。売却までのスケジュールをしっかり立てるためにも、いつまでに売りたいかを確認しておきましょう。
CHECK③ 売却にかかる諸費用について把握しておく
不動産の売却ではさまざまな費用・税金がかかります。
たとえば、仲介手数料、測量費用、解体費用、引越し費用、印紙税、譲渡所得税などです。ケースによってはこれらの費用が高額になるケースもあるため、事前にいくらかかるのか、どのタイミングで必要になるのかなどを把握しておくことが大切です。
次項で不動産売却に必要な諸費用について解説いたしますのでご確認ください。
不動産売却時にかかる諸費用や税金
不動産売却を行うためにはさまざまな諸費用や税金がかかります。具体的にどのくらいかかるのか、どのタイミングで必要になるのかを表でまとめてご紹介いたします。
| 仲介手数料 | 売主様と買主様の間に立ち、売却を仲介する不動産会社に支払う成功報酬です。仲介手数料は売買価格によって以下の形で上限が定められています。
※売買価格には消費税を含まず、報酬額には別途消費税がかかります。 例）売買価格が400万円を超える場合 上記に関わらず、売買価格400万円以下の宅地または建物の取引については、低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額の特例があり、報酬告示の規定額と現地調査等に要した費用相当額を合計した金額で、報酬上限が18万円（別途消費税）となっています。 例えば、売買価格が数十万円の物件を取引する場合で、仲介業者から売主様にあらかじめ報酬額について説明し合意することにより18万円＋消費税の報酬を授受することが可能です。 |
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| 印紙代 | 売買契約書に貼付する印紙代です。印紙代は、売買契約書に記載された売買価格により異なります。
※令和6年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書について、軽減税率を勘案しています。 |
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| 登記費用 | 抵当権が設定されたままでは売却ができないため、抹消する必要があります。また、登記住所と現住所が異なる場合も表示変更登記が必要です。いずれの場合も司法書士に依頼する場合は報酬が発生します。 | ||||||||||||||||
| 譲渡所得税・住民税 | 不動産を購入したときよりも高く売れた場合には、その利益に対して課税されます。この利益のことを譲渡所得といい、「譲渡費－取得費－譲渡費用」という計算式で求められます。 不動産の用途が自己居住用の場合には、譲渡所得の3,000万円まで特別控除が認められています。また、不動産の保有期間によっても税率は異なりますので、詳しくは担当者にお尋ねください。 |
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| その他の費用 | 測量が必要になったり、境界確定が必要になったり、建物の解体が必要になったりする場合には、その費用がかかります。 |
「ローンを組んでいる」など条件によって費用が変わります
不動産売却でかかる費用には上記でご紹介した以外にも発生する可能性があります。
たとえば、住宅ローンの繰り上げ返済手数料というものがあります。住宅ローンを組んでいて残債がある場合は売却代金により繰り上げ返済を行うのが一般的です。この手続きには金融機関ごとに定められた手数料が必要となります。
他にも引越し、土地の測量、ハウスクリーニング、解体など売却前の準備に必要なさまざまなことに費用がかかります。不動産会社の担当者に相談し、具体的にどのような費用がかかるのかを事前に明らかにしておきましょう。
不動産売却に必要な書類
不動産は大切な資産であり、売却するためにはさまざまな手続きはもちろんそれに合わせた書類も必要となります。具体的にどのような書類が必要となるのかをご紹介します。
| 本人確認書類 | 不動産売却では運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなどが必要となります。共有名義の場合は共有者全員分が必要です。遠方に住んでいる共有者がいる場合は事前に準備を進めておきましょう。 |
|---|---|
| 住民票 | 売り主様の現住所が不動産の登記されている住所と異なる場合は住民票が必要となります。発行から3か月以内の住民票のみが有効となりますので、取得するタイミングには注意してください。 |
| 実印 | 役所にて印鑑登録した実印も必要となります。もし印鑑登録していない場合は8～25mm角の正方形に収まる印鑑をご準備いただき、登録を行っておきましょう。 |
| 印鑑証明書 | 役所にて登録された印鑑が実印であることを証明する書類です。住民票と同じく発行から3か月以内のもののみが有効となります。マイナンバーカードがある場合はコンビニ等で発行可能です。 |
| 登記済権利証（または登記識別情報） | 不動産の名義人が物件の所有者であることを証明する書類です。物件取得時に法務局から交付されます。2005年（平成17年）移行に取得した不動産の場合は「登記識別情報」として発行されているケースもあります。 |
| 固定資産税納税通知書（または固定資産税評価証明書） | 固定資産税の納税額や評価額について記載されている書類です。税負担割合や登記費用の計算に用いられます。毎年1月1日に送付されます。紛失している場合は役所にて発行が可能です。 |
| 建築確認済証・検査済証 | 「建築確認済証」は建物が建築基準法に基づいて建築されていることを証明する書類です。「検査済証」は検査基準に適合した建物であることが確認されてから発行されます。 |
| 地積測量図・境界確認書 | 「地積測量図」は土地の面積について記載された書類です。「境界確認書」は土地の境界を記した書類です。 戸建てや土地の売却では、隣地所有者様とのトラブルを避けるために土地面積・境界をはっきりさせる必要があります。なるべく最新のものが良く、3年以内に作成されたものを用意すると安心です。 |
| マンションの管理規約、議事録、長期修繕計画書 | マンションの管理方法等のルールが記載された書類です。買い主様にとってマンションのルールは知りたい情報となりますので、スムーズな売却を行うためにもぜひ用意しておきましょう。 |
| 物件状況等報告書 | 建物の状態を買い主様に説明するために必要な書類です。たとえば、ライフラインの故障、シロアリ被害、雨漏りがある場合は告知する必要があります。売却後買い主様とのトラブルを避けるためにも確実に記載・準備しておきましょう。 |
| 設備表 | 物件引き渡しの時点でどのような設備が設置されているのかを記した書類です。たとえばキッチンや給湯器、トイレ、お風呂の有無等が記載されています。 |
不動産売却で起こるトラブルや注意点
高すぎる査定額には注意しましょう
査定額は不動産会社によって異なります。もし相場よりも高すぎる査定額を提示された場合はご注意ください。契約欲しさに非現実的な高額査定で顧客を釣るような不動産会社も実際に存在します。査定では高くしておいて、実際に売り出したら「なかなか売れないので値下げしましょう」と提案されて泣きを見ることも珍しくありません。
適正な査定額を提示し、査定根拠についてしっかり説明できる不動産会社をぜひお選びください。
どのような宣伝活動をしているのか確認しましょう
不動産をスムーズに進めるためにも担当者と宣伝活動についてしっかり打ち合わせを行いましょう。もちろん、売り主様は不動産売却の素人ですからわからないこともあるかもしれません。しかし、事前に説明を聞いて納得するのと、まったく何も聞かないで売り始められるのでは大きな差があります。実際に何も聞かされずに売却を失敗してしまうケースは少なくありません。
特に大手の場合は1人の担当者が複数の案件を抱えていることが多く、一つひとつの売却が丁寧に行われないことがあります。宣伝活動の報告も
また、地域密着の不動産会社の場合は担当者が親身に対応し、宣伝活動の報告も細やかに行われるケースがほとんどです。ご自身の希望を売却に反映させたい、ちゃんと報告を受けたいとお考えなら、中小の不動産会社を選びましょう。
大手に多い『囲い込み（両手仲介）』にご注意ください
両手仲介とは「売り主様・買い主様の仲介をひとつの不動産会社が担当する」ことです。不動産会社としては売り・買い双方の手数料を受け取れるため、利益をあげやすい取引となります。
しかし、売り主様にとっては不利になることが少なくありません。不動産会社としては仲介手数料さえ稼げればいいので売却価格を下げる等、売り主様にとって不利な条件で売却を進められることが多いためです。
両手仲介は顧客や売買件数の多い大手不動産会社で行われることが少なくありません。もちろん両手仲介にはスピーディーな売却というメリットはあるものの、全体的には売り主様に不利となります。できる限り良い条件で売却するためにも、一つひとつの案件を丁寧に対応する地域密着の不動産会社も検討してみてください。
不動産会社の選び方と注意点について
POINT1 不動産売却に精通した地元の会社を選ぶ
不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。不動産売却をするならば売却を得意とし、実績豊富な会社を選びましょう。
また、売却物件がある地域の相場やニーズに精通した会社を選ぶことでスピーディーかつ有利に売却を進めやすくなります。そういった意味では全国を幅広くカバーする大手よりも、地域に根ざして地域情報に精通した地元の不動産会社の方が安心感はあると言えるでしょう。
当社は春日部市・宮代町・杉戸町・松伏町の不動産のプロとして相場やニーズなどの地域情報に精通した会社です。売却実績も豊富ですのでぜひご相談ください。
POINT2 適正価格の査定額を提示できる会社を選ぶ
提示される査定額は不動産会社によって異なります。中にはかなり高い査定額をつけてくる会社もあることでしょう。査定額は物件の状態や周辺環境、相場などを基に「3か月以内に売れると想定される価格」を算出したものです。あまりに高すぎる査定額は信用できませんし、そのまま売り出せば市場で見向きもされずに売却が長期化する可能性が高いでしょう。
査定額は「適正価格」がベストです。当社は物件の状態を正しく見極め、地域相場・ニーズから「現実的で売れやすい査定価格」をご提示します。もちろん査定の根拠も丁寧にご説明できる不動産会社ですのでお任せください。
POINT3 信頼できる担当者のいる不動産会社を選ぶ
不動産会社選びは担当者選びという側面があります。
たとえば、担当者に力量があれば大手・地元どちらの会社であっても売却はスムーズにいくものです。また、報告を適宜行いメールや電話へのレスポンスが速い担当者であれば、安心感もあります。
売り主様にとって不動産は大切な資産であるとともに思い出のつまったものでもあります。だからこそ不動産売却をする際には、売り主様の話をしっかり聞き、ご事情・ご要望を真摯に受け止められる、そんな信頼できる担当者のいる不動産会社を選びましょう。
査定評価で見られているポイントについて
不動産の売出し価格は査定額を参考に決定するのが一般的です。そのため、査定で高い評価を受けられるだけの根拠がある物件は高値で売却できる期待が高まります。不動産査定の評価ポイントについて解説します。
| 周辺環境 | 周辺環境は「住みやすさ」につながるため不動産査定で大きなポイントになります。駅やバス停から近い、最寄り駅から大都市へのアクセスが良い、スーパーやコンビニなどの商店や学校・病院などの公共施設に近いといった物件は人気も高く査定評価もアップします。逆に工場等の嫌悪施設が近くにある、交通量が多く騒音が懸念されるようなエリアは評価が下がりやすいです。 |
|---|---|
| 日当たり | 戸建てやマンションの場合は日当たりがとても重視されます。南向き、ひな壇上の土地にある建物は評価が高くなりやすいでしょう。また、戸建ての場合は高層建築が周囲にあるか、将来的に建設予定はないかといったことも評価に影響します。マンションだとベランダがどの方位に向いているか、階数は3階以上であるかなども見られます。 |
| 土地の方位や形 | 戸建て・土地の売却では土地の方位や形も評価されるポイントになります。一般的には形の整っている正方形や長方形であり、南面の道路に接していると評価が高くなります。また角地にある土地・戸建ては良い評価を得やすいでしょう。三角地や台形、極端に細長い土地は使いにくいことから査定額も低くなりやすいです。 |
| 間口や幅員 | 戸建て・土地の場合は接道義務を満たしているか否かで大きく査定額が変わります。建築基準法に定められた道路（幅員4m以上）に面する通路の間口は2m以上なければ新たに建築することができないためです。そのため、狭い道路しかない場所や間口が道路と接してない場合は評価がかなり下がってしまう傾向にあります。ｌ |
| 物件の状態 |
戸建て・マンションでは建物の状態が評価に大きく影響します。屋根や外壁の状態、基礎や躯体の状態、雨漏り・シロアリ被害の有無、過去の修繕やリフォーム歴などさまざまなものが評価に影響するのです。 また、土地の場合は埋立地でないかといったことも評価対象となります。 |
| 社会的・経済的要因 | 社会的・経済的な要因も査定額に大きく影響する可能性があります。たとえば、金利が上昇する可能性がある場合、買い主様がローンを組みにくくなるため相場も下がり査定額も下げざるを得なくなります。逆に将来的な増税がある場合は購入を急ぐ人が増えて相場が上昇し、査定額も高くなる可能性があります。 |
不動産のプロとしてお客様をしっかりサポートいたします
知識は不動産売却を成功させるために大きな武器となります。理想的な売却を実現するためにも、ご紹介した内容は一通り覚えておくと役に立ちます。もちろん、全てのことを把握することは難しいものです。縁不動産は不動産のプロとして豊富な知識・経験を活かし、売り主様に寄り添うパートナーとして売却をしっかりサポートします。不動産売却のことならぜひ当社にご相談ください。
